老晉房產(chǎn)觀
知識尚未普及 關(guān)注加群學(xué)習(xí)
樓市整體利率提高
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從2017年1月至今，全國首套房平均利率已連續(xù)17個(gè)月上漲。
近日，又爆出光大銀行在全北京范圍內(nèi)將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.3倍！
據(jù)融360最新發(fā)布的5月房貸報(bào)告顯示，2018年5月全國首套房貸款平均利率為5.6%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.143倍，環(huán)比4月上升0.72%，同比去年5月上升了18.39%，增長近兩成。
數(shù)據(jù)顯示，今年5月，在全國35個(gè)城市533家銀行分（支）行中，有193家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，161家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，106家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，20家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮25%，8家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%。
舉例上浮1.3倍要多交多少利息？有人還計(jì)算過，按100萬的貸款，30年賬期，基準(zhǔn)利率4.9和現(xiàn)在的上浮30%差距利息多出了33萬，月供增加了900多。這可不是一個(gè)小數(shù)目，徹底驗(yàn)證了時(shí)間就是金錢這條真理。
不僅是利率上調(diào)，額度還不多。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，另有至少5家股份制銀行的網(wǎng)點(diǎn)員工透露“額度不多”、“今年基本暫停接單”，甚至直接建議詢問國有大行。更有兩家股份制銀行直言“暫停按揭貸款業(yè)務(wù)，只做抵押貸和信用貸”。
據(jù)北京銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)，2017年一季度至2018年一季度，個(gè)人住房貸款月均新發(fā)放金額逐季度下降，各季度月均發(fā)放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元和83.45億元。今年一季度的月均發(fā)放額已經(jīng)縮水至去年同期的三成水平。
18年剛剛過去半年，怎么就沒有額度了？銀行怎么如此惜貸？利率還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上調(diào)？利率不斷上浮傳遞什么信號？今年還要不要買房？該不該買房？我相信大家頭腦中會(huì)有一連串的問題。
別急，要弄明白這一串問題，我們還是要先搞清楚最基本的這個(gè)問題：銀行為什么會(huì)主動(dòng)上浮利率。
有人會(huì)說，這很簡單啊，就是國家調(diào)控啊。通過提高利率，提高購房成本，圍堵投機(jī)，阻斷投資，打擊炒房客，堅(jiān)持房住不炒唄。
不過，厲害了 我的鍋表示：這個(gè)鍋不背！這是銀行的自主對策。
銀行是真沒錢了
名詞解釋：從財(cái)務(wù)角度看，銀行業(yè)務(wù)可以分為表內(nèi)業(yè)務(wù)和表外業(yè)務(wù)。表內(nèi)業(yè)務(wù)指資產(chǎn)負(fù)債表中，資產(chǎn)和負(fù)債欄目可以揭示的業(yè)務(wù)；例如貸款、貿(mào)易融資、票據(jù)融資、融資租賃、透支、各項(xiàng)墊款等。表外業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行所從事的，按照通行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不列入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，不影響其資產(chǎn)負(fù)債總額，但能影響銀行當(dāng)期損益，改變銀行資產(chǎn)報(bào)酬率的經(jīng)營活動(dòng)。
對于銀行來講，貸款屬于表內(nèi)，理財(cái)屬于表外。表內(nèi)貸款審核嚴(yán)格清晰，如果放出去的貸款出現(xiàn)不良，領(lǐng)導(dǎo)要承擔(dān)責(zé)任的。大額不良，下崗、辭職，搞不好還要進(jìn)去。
但理財(cái)不一樣，買理財(cái)是要簽風(fēng)險(xiǎn)告知書的。明確說明極端條件下，本金和利息是有可能虧損的。所以，不合格的企業(yè)很多都走表外，而且量極大，資金空轉(zhuǎn)，層層扒皮，券商，信托，中介都賺得流油。
錢最終流向了哪里？不知道。
連你的理財(cái)經(jīng)理都說不清楚。
能還上嗎？
對不起，還不上。
咋辦？發(fā)新理財(cái)繼續(xù)！
，排查，限制，收緊，表外的那些通過各種渠道不知道流向哪里的錢續(xù)不上了。續(xù)不上了什么概念？理財(cái)要違約！
理財(cái)違約了會(huì)咋樣？你記不記得前幾年理財(cái)產(chǎn)品違約潮？理財(cái)產(chǎn)品到期了取不出錢，大爺大媽排隊(duì)去銀行鬧事兒。
所以沒辦法，只能拆東墻補(bǔ)西墻，表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)表內(nèi)。轉(zhuǎn)不了表內(nèi)的，就不再續(xù)作，可是企業(yè)又沒錢還，存貸比一卡，銀行貸款額度減少。
這部分到期理財(cái)又來擠占銀行表內(nèi)貸款，企業(yè)沒錢導(dǎo)致銀行沒存款，存貸比一卡，更沒額度了。
所以，你看之前賣理財(cái)賣得好的商業(yè)銀行，就是這次房貸利率上浮的排頭兵。因?yàn)樗麄兪钦妗叭卞X”。
所以，說地方債務(wù)，其實(shí)就是說銀行。銀行養(yǎng)活著地方上一些靠續(xù)貸過活的企業(yè)，明知道還不起錢也要拼命續(xù)，因?yàn)闆]辦法，你不給他續(xù)，他就死掉了，死掉了，就是難以承受的風(fēng)險(xiǎn)事件。
因此在銀行缺錢的情況下，只有這些貸款散戶是軟柿子，房貸我不貸給你了，你能把我怎么樣？所以，房貸就沒額度了。
銀行的錢貴了
過去，老一輩人都是愛存錢，余錢都會(huì)無一例外的放在銀行里，沒有什么更好的去處。而現(xiàn)在，很多人已經(jīng)養(yǎng)成了一個(gè)習(xí)慣，那就是一旦有閑錢就放在貨幣基金里，而不是存在銀行里。原因很簡單，資本是逐利的。
當(dāng)寶寶們的收益率維持在4%左右，而基準(zhǔn)利率還是趴在地上不動(dòng)，利率、流動(dòng)性的多維打擊，使得銀行們的攬儲(chǔ)壓力越來越大，甚至出現(xiàn)錢荒。
之前，即便銀行們已經(jīng)自發(fā)上浮了存款利率，有的銀行甚至上浮到了最高限的50%，但仍然是不解渴。
根據(jù)央媽公布的金融數(shù)據(jù)，2017年全年人民幣存款增加13.51萬億元，同比少增1.36萬億元。
少增的意思就是增速下降，相比以前是負(fù)增長，但還是在增長，這還不算什么。
但是，在去年11月末的時(shí)候，人民幣存款余額還有164.9萬億元，到了12月末僅剩下164.1萬億元，減少了7929億元。
這意味著，去年12月末的存款卻破天荒出現(xiàn)減少，這已經(jīng)不是增加多少的問題了，而是減少多少的問題。
老百姓存在銀行的錢少了，銀行不僅攬儲(chǔ)壓力大了，成本更是增大。其中4.79%的理財(cái)利率已經(jīng)逼近4.9%的貸款基準(zhǔn)利率，這對于將存貸利息差作為一個(gè)重要利潤支柱的銀行而言，上調(diào)貸款利率則是必然結(jié)果。
利率上調(diào) 該不該買房
，未來低利率或?qū)⒏嬉欢温洹?/span>
在這種大背景下，今年還要不要買房？
從表中我們可以看到，在經(jīng)過2015年多次降準(zhǔn)降息，4.9的基準(zhǔn)利率已經(jīng)是中國有史以來的最低點(diǎn)。不僅如此，銀行還利率打折，在16年降至4.165。
在表中可以清晰地看到三個(gè)波段。三次波峰即利率最高的年份分別是1996年15.12、2007年7.83和2011年7.05.按今年全國首套房平均利率5.6來算，其實(shí)利率并不高。
我們再來看三次波谷，分別是2002年、2008年和2016年?？吹竭@，你沒有想起08年的樓市大漲？如果你年紀(jì)小，16年這場史詩級的樓市大漲，你總該明白為什么了吧。
所以說，放眼整個(gè)波段規(guī)律，貸款利率還會(huì)漲，而現(xiàn)在雖然利率上浮，但在歷史周期中尚屬于低位。加之嚴(yán)調(diào)控下價(jià)格被壓制，大眾觀望情緒濃烈，正是筍盤不斷涌現(xiàn)的時(shí)機(jī)。
另外，6月5日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《40城土地市場報(bào)告》顯示，5月份一線城市土地市場量價(jià)齊跌，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為36.2萬平方米，環(huán)比下降79.2%，同比下降79.4%;成交均價(jià)為每平方米11593.3元，環(huán)比下降7.5%，同比下降20.1%。
在一線城市中，北京5月份土地市場出現(xiàn)零成交。從今年前五個(gè)月來看，土地供應(yīng)僅有16宗，宅地供應(yīng)8宗，與去年同期的土地供應(yīng)44宗、住宅用地供應(yīng)21宗相比，供應(yīng)量與成交量明顯減少。打折促
面包店老板今天去進(jìn)貨，結(jié)果發(fā)現(xiàn)面粉脫銷，你說他明天早上的面包會(huì)不會(huì)打折促銷？
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